Yap-Sat Konut Projesinde Kaba İnşaat Süreci

Yap-sat, başkasının projesini yapmak değil; arsayı bulan, projeyi geliştiren, inşa eden ve satan tarafın işidir — risk de kazanç da üstlenene aittir. Balıkesir Burhaniye'de 65 ve 120 dairelik iki projede toplam 185 daire, Çanakkale merkezde dört parselde 254 daire ürettik. Bu yazı, o üretimin kaba inşaat omurgasını anlatır.

Altyapıcının konut işindeki avantajı

Konuta hafriyat ve altyapıdan gelen bir firmanın iki doğal avantajı vardır:

• Zemin ve temel işleri kendi makinesiyle: Kazı, iksa ve drenaj dışarıya paket iş değil; maliyeti bilinen öz üretimdir.
• Saha altyapısı işin devamı: Parsel içi kanalizasyon, yağmur suyu ve yol, otoyol disipliniyle yapılır.

Kaba inşaat aşamaları

1. Hafriyat ve temel kazısı. Zemin etüdüne göre kazı; gerekiyorsa iksa. Kazı klasında sürpriz, konutta da geçerli: kazı sınıfları.
2. Temel. Grobeton, yalıtım, radye demiri, döküm. Radye dökümü organizasyon işidir: pompa sayısı, beton trafiği ve derz planı önceden kurulur.
3. Perde-kolon ve ilk döşeme. Kalıp sistemi burada seçilir; seçim tüm projenin temposunu belirler.
4. Kat döngüsü. Kaba inşaatın kalbi tekrardır: kalıp-demir-beton-sökme döngüsü. Oturmuş bir ekip tipik katı 7-10 günlük döngüde döner; döngüyü bozan şey beton değil, kalıp ve demir tedarik aksamalarıdır.
5. Merdiven ve asansör kovaları. Kovadaki kot hatası, asansör montajında pahalıya çıkar — her katta ayrıca ölçülür.
6. Çatı ve parapetler. Kaba biter; sıra ince işlere ve cepheye gelir.

Kaba inşaatta üç maliyet gerçeği

Yap-satta zamanlama neden çift kritik?

Taahhütte gecikme ceza maddesidir; yap-satta finansman gideri + satış fırsatı kaybıdır. Kaba inşaatın bir mevsim sarkması, hem kredinin faizini hem satış sezonunu kaçırır. Bu yüzden kat döngüsü takibi günlüktür: hangi blokta hangi kat, kalıp nerede, demir stoku kaç katlık?

Sık sorulanlar

Kaba inşaat toplam sürenin ne kadarı?

Orta yükseklikte konut bloğunda kabaca üçte biri. Ancak kaba, kritik yoldadır: kaba durursa her şey durur; ince işler kısmen paralel yürüyebilir.

Tünel kalıp mı, konvansiyonel mi?

Tip tekrarı yüksek, bloklar özdeşse tünel kalıp tempoda kazandırır. Az bloklu, plan çeşitliliği olan projede konvansiyonel + panel kalıp esnektir. Burhaniye ve Çanakkale ölçeğindeki projelerde konvansiyonel sistem doğru denge oldu.

Hazır beton mu, santral mi?

Şehir içi ve orta ölçekte hazır beton pratik; kampüs ölçeğinde saha santrali hesaplanabilir. Karar günlük döküm hacmiyle verilir.

Kaba bitmiş daire neden "yarı güven"dir?

Alıcı kabayı değil kaplamayı görür; oysa yapının ömrünü kaba belirler. Bizim satış anlatımız bu yüzden kabadan başlar: donatı fotoğrafları, beton raporları, proje sayfalarında süreç görselleri.